Alugar apartamento no Brasil: contratos, fiador e caução

A Lei do Inquilinato, a Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991, permite que o locador exija uma só garantia. A caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel, e exigir duas garantias é contravenção penal. Estadias de até 90 dias, com ou sem mobília, contam como locação para temporada, e o locador pode cobrar todo o aluguel adiantado.

Esta página trata das regras federais para locação urbana residencial e de como um estrangeiro consegue alugar na prática. O que vale no detalhe é o seu contrato e a Justiça do seu estado, então consulte um advogado brasileiro antes de assinar qualquer coisa fora do comum.

Dois tipos de contrato

Escolha primeiro o tipo de locação. Ele decide como você paga e como sai.

Para quem acaba de chegar, a temporada costuma ser o primeiro passo. Você aluga um apartamento mobiliado por um ou dois meses, conhece os bairros e só depois assina um contrato longo.

Na locação comum, o prazo muda o que acontece no fim:

• Contratos escritos de 30 meses ou mais terminam na data final, sem precisar de aviso (art. 46).
• Contratos de menos de 30 meses se prorrogam sozinhos por prazo indeterminado. O locador só pode retomar o imóvel nos casos que a lei lista, como aluguel em atraso, uso próprio ou locação que já dura mais de cinco anos sem interrupção (art. 47).

Contrato de dez anos ou mais exige a vênia conjugal, o consentimento do cônjuge (art. 3).

Como procurar um imóvel

A maior parte dos aluguéis no Brasil passa por imobiliárias ou por portais de anúncios. Plataformas digitais de locação, como o QuintoAndar, fazem o contrato on-line e oferecem garantia própria, o que dispensa fiador. Imobiliárias de bairro ainda dominam em cidades menores.

Visite o imóvel pessoalmente ou peça uma videochamada ao vivo antes de pagar qualquer coisa. Nunca deposite sinal para alguém que você não conheceu, por um imóvel que não viu. Golpes com anúncios falsos são comuns em cidades turísticas.

Ao avaliar um apartamento, pergunte o valor do condomínio e do IPTU, que podem somar uma parte grande do custo mensal. Veja a pressão da água, o sinal do celular e a internet disponível no prédio. Em cidades quentes, confira se há ar-condicionado ou pelo menos ventilação cruzada.

As quatro garantias

O artigo 37 lista as quatro garantias que o locador pode exigir. Seu parágrafo único considera nulo o contrato que acumule mais de uma.

Exigir mais de uma é contravenção penal pelo artigo 43, inciso II. A pena é prisão simples de cinco dias a seis meses, ou multa de três a doze vezes o último aluguel, paga ao locatário.

Salvo disposição em contrário no contrato, a garantia dura até a devolução do imóvel, mesmo que a locação se prorrogue (art. 39).

Sem fiador brasileiro

Muita gente que acaba de chegar não tem fiador brasileiro. A lei dá a caução e o seguro-fiança como opções equivalentes. Para o seguro-fiança, as seguradoras costumam pedir identidade e CPF, mais comprovante de renda, como holerites, extratos bancários ou declaração de imposto de renda.

Confirme antes de ir: pergunte à seguradora ou à imobiliária quais documentos ela aceita de um estrangeiro, como passaporte, CRNM e comprovante de renda do exterior. Se a análise de crédito travar por falta de histórico no Brasil, ofereça a caução de até três meses em dinheiro.

Quando o aluguel adiantado é permitido

O artigo 43, inciso III, torna contravenção cobrar aluguel adiantado, com duas exceções:

1. Locação para temporada. O locador pode cobrar todo o aluguel adiantado (art. 49).
2. Contratos sem garantia. O locador pode exigir o aluguel e os encargos até o sexto dia útil do mês a que se referem (art. 42).

Em qualquer outro contrato, o aluguel vence na data do contrato. Se o contrato não fixa data, vence até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido (art. 23, I).

O mesmo artigo 43 proíbe cobrar qualquer valor além do aluguel e dos encargos que a lei ou o contrato permitem (inciso I).

Quem paga o quê

A lei divide os custos entre locador e locatário. Leia o contrato, porque algumas linhas podem ser transferidas para você.

Na prática, a maioria dos contratos passa o IPTU para o locatário. Some aluguel, condomínio e IPTU para saber o custo real.

Despesas extraordinárias são as que fogem da manutenção de rotina. A lei cita obras estruturais, pintura da fachada, obras para restabelecer a habitabilidade, indenizações trabalhistas de funcionários de antes da sua locação, novos equipamentos de segurança, incêndio, telefonia e lazer, decoração das áreas comuns e o fundo de reserva.

Dois deveres do locador protegem você na entrada e na saída:

• Se você pedir, o locador deve entregar uma descrição escrita e detalhada do estado do imóvel na entrega, com os defeitos existentes (art. 22, V).
• O locador deve dar recibo discriminado de tudo o que você paga. Não vale recibo genérico (art. 22, VI).

Peça a descrição, junte fotos suas com data e guarde tudo até a caução voltar.

Reajuste do aluguel

O aluguel pode subir no máximo uma vez por ano. A Lei 10.192 de 14 de fevereiro de 2001 só admite reajuste por índice em contratos de um ano ou mais e anula qualquer reajuste em prazo inferior a um ano (art. 2). O contrato indica o índice, em geral o IPCA ou o IGP-M.

Os dois índices mais comuns e os aluguéis anunciados andaram em velocidades diferentes nos 12 meses até setembro de 2026:

Os aluguéis em novos anúncios subiram quase o dobro dos preços ao consumidor. O seu reajuste anual segue o índice do seu contrato, não os preços do mercado. Na renovação, porém, o locador pode propor um valor novo.

Sair antes do fim

Você pode devolver o imóvel antes da data final. Paga a multa do contrato, reduzida proporcionalmente ao tempo já cumprido, ou a multa que o juiz fixar, se o contrato não tiver nenhuma (art. 4).

Você não paga multa se o seu empregador, público ou privado, transferir você para outra cidade e você avisar o locador por escrito com 30 dias de antecedência (art. 4, parágrafo único).

Em locação por prazo indeterminado, você pode encerrá-la com aviso escrito de 30 dias (art. 6).

Quanto custa o aluguel

O aluguel médio anunciado ficou em R$ 54,77 por m² em setembro de 2026, nas 36 cidades do índice FipeZAP. Os imóveis de um quarto ficaram em média em R$ 72,68 por m². Pela média geral, um apartamento de 50 m² é anunciado por cerca de R$ 2.739 por mês (cerca de US$ 539, conferido em out. 2026).

O índice usa preços pedidos em novos anúncios, não aluguéis de contratos em vigor. Os preços variam muito entre cidades e entre bairros da mesma cidade. Bairros perto da praia e do centro financeiro custam mais.

Ao comparar anúncios, pergunte sempre se o valor inclui condomínio e IPTU. Muitos anúncios mostram os três valores separados.

Os números por cidade estão em custo de vida no Brasil e em melhores cidades do Brasil para estadias longas.

Aluguel por plataformas

Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu por maioria (REsp 2.121.055) que hospedagens curtas oferecidas em plataformas como o Airbnb não são locação residencial nem contrato de hospedagem. Em condomínio residencial, oferecer uma unidade assim exige aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos.

Em setembro de 2026, a mesma Seção levou a questão a julgamento como recurso repetitivo (Tema 1.443): se uma cláusula de destinação residencial na convenção do condomínio basta para barrar essas locações, ou se é preciso uma proibição expressa. Ela suspendeu os processos relacionados em todo o país até decidir.

Antes de reservar por plataforma para uma estadia longa, pergunte ao anfitrião se o prédio permite. Se o condomínio proibir, você pode ser obrigado a sair antes do fim. Se você alugar direto com um locador por até 90 dias, valem as regras de temporada acima.

Contas e serviços

Depois de assinar, transfira para o seu nome as contas de luz e, se houver, de gás. A distribuidora de energia pede CPF e o contrato de locação. Internet fixa é contratada com um provedor local e muitas vezes exige fidelidade de 12 meses; pergunte por planos sem fidelidade se a sua estadia for curta. Em apartamentos mobiliados de temporada, essas contas costumam estar incluídas no aluguel.

Checklist antes de assinar

1. Decida: temporada (até 90 dias) ou locação comum.
2. Pergunte qual é a única garantia que o locador quer. Recuse uma segunda.
3. Limite a caução em dinheiro a três meses de aluguel, em caderneta de poupança.
4. Peça o laudo de vistoria por escrito e fotografe todos os cômodos.
5. Procure no contrato o índice de reajuste e a data de aniversário.
6. Confira quem paga o IPTU e o condomínio.
7. Leia a multa por saída antecipada e como ela é proporcional.
8. Guarde recibos discriminados de cada pagamento.

Você vai precisar de CPF para quase tudo isso. Comece por como tirar o CPF sendo estrangeiro e depois abra uma conta em banco brasileiro para pagar o aluguel por ela.