Residencia por inmueble en Brasil: R$ 1 millón o R$ 700.000

Comprar un inmueble urbano de al menos R$ 1.000.000 (unos US$197.000, verificado en oct. 2026) puede darte residencia en Brasil. En las regiones Norte y Nordeste, el mínimo baja a R$ 700.000 (unos US$138.000, verificado en oct. 2026). La autorización inicial dura cuatro años y luego puede volverse indefinida.

Esta guía está pensada para compradores de EE. UU. y del Reino Unido. Las reglas valen para cualquier nacionalidad, así que compradores de Canadá, Australia u otros países siguen el mismo camino.

Qué es esta residencia

Es una autorización de residencia por inversión, ligada a la compra de inmuebles urbanos. La Ley de Migración (Lei 13.445/2017, art. 30, I, h) permite la residencia por “realização de investimento”, es decir, por hacer una inversión en Brasil.

La ley no habla de inmuebles. El Decreto 9.199 de 2017 aclara que ser dueño de una propiedad en Brasil no te da, por sí solo, derecho a una visa (art. 11). Lo que abre la puerta es la Resolución Normativa 36 de 2018, que fija los montos y las condiciones de la ruta inmobiliaria.

Dos normas posteriores cambiaron esa resolución:

• Resolución Normativa 46 de 2021: subió el plazo inicial de dos a cuatro años y añadió una regla de presencia mínima. Si lees una guía antigua que habla de dos años o de 30 días de presencia, está desactualizada.
• Resolución Normativa 49 de 2024: cambió la prueba de fondos para alinearla con la ley cambiaria brasileña de 2021 (Lei 14.286/2021).

Un cambio reciente en el marco legal

El Decreto 12.657, del 7 de octubre de 2025, reorganizó el sistema. Revocó el decreto que regulaba el Conselho Nacional de Imigração (CNIg), el órgano que había dictado las resoluciones de inversión, y creó un Conselho Nacional de Migração.

El mismo decreto reescribió el artículo 151, §4, del Decreto 9.199. Ahora los requisitos de la residencia por inversión los fija un acto conjunto de los ministros de Justicia y de Relaciones Exteriores. El Ministerio de Justicia sigue publicando las Resoluciones 13 y 36 en su portal de inmigración laboral, con sus modificaciones de 2021 y 2024.

Confírmalo antes de ir: antes de armar el expediente, escribe a la oficina de inmigración del Ministerio de Justicia (imigrante.cgil@mj.gov.br). Pregunta si la Resolución 36 sigue siendo la norma aplicable y si se publicó un acto conjunto nuevo. Pide la respuesta por escrito y guárdala con tus documentos.

Los montos mínimos

La Resolución 36 permite reducir el mínimo hasta en 30% en el Norte y el Nordeste, lo que da los R$ 700.000. El Norte abarca Acre, Amapá, Amazonas, Pará, Rondônia, Roraima y Tocantins. El Nordeste abarca Alagoas, Bahia, Ceará, Maranhão, Paraíba, Pernambuco, Piauí, Rio Grande do Norte y Sergipe.

Estas listas siguen las macrorregiones oficiales de Brasil. Ciudades como Salvador, Recife, Fortaleza, Natal, João Pessoa, Maceió, São Luís, Belém y Manaus entran en el mínimo reducido. Río de Janeiro, São Paulo, Florianópolis y Brasília están en el mínimo general.

Si el inmueble que te interesa está en un estado del Norte o del Nordeste, pide al Ministerio de Justicia que confirme por escrito que aplica el mínimo reducido antes de firmar. Hazlo sobre todo si planeas comprar justo en el monto de R$ 700.000, sin margen.

Los montos están en reales. Lo que pagas en dólares o en libras cambia con el tipo de cambio. Las conversiones de esta página usan US$1 = R$ 5,08, el tipo PTAX del Banco Central del 16 de octubre de 2026, redondeado. Deja un margen por encima del mínimo para que una variación del cambio no te deje corto.

Qué cuenta como compra válida

Estas son las reglas que debes cumplir:

• El inmueble debe ser urbano, ya construido o en construcción. Los terrenos rurales no califican.
• Puedes sumar varios inmuebles para llegar al mínimo.
• La copropiedad califica solo si cada copropietario invierte el mínimo.
• El mínimo reducido del Norte y Nordeste también vale para varios inmuebles y para la copropiedad.
• Debes pagar con fondos propios, transferidos desde el exterior.
• Solo se permite financiar la parte del precio que supera el mínimo. Lo financiado no cuenta para llegar al umbral.
• En un inmueble en construcción, debes probar los montos que realmente pagaste. Lo que firmaste en el contrato no basta por sí solo.
• La propiedad pasa a ser tuya cuando la escritura se inscribe en el registro de la propiedad (Registro de Imóveis). Firmar un contrato privado no alcanza.

En la práctica, esto significa que el orden importa. Primero sacas el CPF, luego haces el estudio de títulos, después transfieres el dinero por un canal bancario formal y, al final, firmas e inscribes la escritura. Solo entonces tienes un expediente de residencia completo.

Prueba de fondos

La Resolución 49 de 2024 fijó cómo se prueba el dinero. Necesitas una declaración de una institución autorizada o registrada en el Banco Central do Brasil que confirme la transferencia internacional de capital. Si pagaste un anticipo con un contrato de promesa de compraventa, la declaración debe cubrir también ese pago.

Los documentos centrales del expediente son estos:

• La escritura inscrita en el Registro de Imóveis.
• La prueba de la transferencia internacional.
• El registro del capital extranjero en el Banco Central (RDE).

Haz que las transferencias coincidan con el valor de la escritura inscrita. Envía el dinero desde una cuenta a tu nombre. Los fondos de terceros, aunque sean de tu familia, crean vacíos en el rastro de documentos y pueden frenar la solicitud.

El registro de la propiedad pide el CPF del comprador (Lei 6.015/1973, art. 176). Un comprador extranjero sin documento brasileño usa el CPF, así que sácalo antes de buscar inmueble. Mira cómo sacar el CPF.

Costos además del precio

Los gastos de compra se suman al precio y no cuentan para el mínimo de inversión. Estos son rangos de mercado habituales, no tasas oficiales:

A eso súmale los honorarios del abogado inmobiliario, del abogado de inmigración y, si los usas, de traductores jurados. Pide presupuestos por escrito antes de empezar.

La Polícia Federal cobra estas tasas migratorias:

Dónde pedirla

Tienes dos caminos:

• Desde el exterior: pides una visa temporal de inversión en un consulado brasileño.
• Dentro de Brasil: presentas una solicitud de residencia ante el Ministerio de Justicia y Seguridad Pública.

Las visas temporales de inversión requieren una autorización de residencia previa (Decreto 9.199, art. 42). Cuenta con unos tres a seis meses después de inscribir la escritura hasta tener la autorización.

Confírmalo antes de ir: la categoría exacta de visa y la tasa consular las fija cada consulado. Pregunta en el consulado brasileño que cubre tu lugar de residencia antes de pagar o reservar vuelos.

Después de entrar, regístrate en la Polícia Federal. Si llegaste con visa, tienes 90 días desde la entrada (Decreto 9.199, art. 64). Si te aprobaron dentro de Brasil, tienes 30 días desde la publicación de la aprobación (art. 66). Mira el registro en la Polícia Federal.

Cuánto dura y cómo se mantiene

La Resolución 46 de 2021 fija estos plazos:

• Plazo inicial: cuatro años (arts. 3 y 4).
• Después: puedes pasar a plazo indefinido (art. 5). Debes probar que sigues cumpliendo las condiciones de la inversión y presentar copia de tu CRNM y certificados de antecedentes penales.
• Presencia: al menos 14 días en Brasil, seguidos o no, en cada período de dos años, contados desde el registro en la Polícia Federal (art. 6). Si no lo cumples, puedes pedir una nueva autorización de cuatro años mientras la inversión siga en pie (art. 6-A).
• Pérdida: la autorización termina si desaparece el motivo por el que se concedió (art. 6-B).

Guarda los sellos del pasaporte o los registros de entrada y salida. Te sirven para demostrar los 14 días si alguien los pide.

Si vendes el inmueble antes del cambio a plazo indefinido, cuenta con perder la base de tu residencia. Una venta que deja tus bienes por debajo del mínimo muy probablemente la termina. Si piensas vender o cambiar de inmueble, consulta antes a la oficina de inmigración del Ministerio de Justicia (imigrante.cgil@mj.gov.br) y a tu abogado.

Tu familia

Tu cónyuge, tu pareja y tus hijos pueden pedir residencia por reunificación familiar. Mientras tu permiso tenga plazo fijo, el de ellos vence en la misma fecha (Decreto 9.199, art. 153). Cuando el tuyo pasa a indefinido, el de ellos también. Mira residencia por familia.

Ruta inmobiliaria y ruta de empresa, comparadas

La ruta de empresa pide menos dinero, pero exige abrir y operar un negocio con un plan que cumplir. La ruta inmobiliaria es más simple de mantener: conservas el inmueble y pasas 14 días cada dos años en el país.

Impuestos

La residencia migratoria y la residencia fiscal son cosas distintas. La Receita Federal te considera residente fiscal, con visa temporal, el día en que cumples 184 días en Brasil dentro de 12 meses. Ser dueño de un inmueble no forma parte de esa regla.

Un residente fiscal en Brasil declara su renta mundial. Si eres ciudadano de EE. UU., también sigues declarando en tu país. Consulta a un contador brasileño sobre ingresos por alquiler, ITBI y ganancias de capital antes de comprar, y a un asesor de tu país sobre cómo se coordinan ambas obligaciones.

Para quién tiene sentido y quién debería descartarla

Esta ruta encaja si ya querías comprar en Brasil y tienes el capital en el exterior. También sirve si buscas un pie en el país sin vivir allí todo el año, gracias a la regla de 14 días.

Descártala si:

• Necesitas financiar la compra con un crédito. El mínimo debe salir de tus fondos propios.
• No quieres inmovilizar R$ 700.000 o más en un activo que cuesta vender rápido.
• Tienes una pensión estable y prefieres no comprar. La visa de jubilado pide ingresos en lugar de una inversión.
• Buscas un inmueble rural, una chacra o un terreno. Esos no califican.

Pasos antes de pedirla

1. Saca el CPF.
2. Contrata a un abogado inmobiliario brasileño para el estudio de títulos y a un abogado de inmigración para el expediente.
3. Escribe al Ministerio de Justicia para confirmar la norma vigente y, si aplica, el mínimo regional.
4. Transfiere el dinero desde una cuenta a tu nombre, por un canal bancario formal.
5. Firma e inscribe la escritura, y registra el capital en el Banco Central.
6. Presenta la solicitud de residencia o de visa.

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