Residência por imóvel no Brasil: R$ 1 milhão ou R$ 700 mil

Comprar um imóvel urbano de pelo menos R$ 1.000.000 (cerca de US$ 197.000, conferido em out. 2026) pode lhe dar residência no Brasil. Nas regiões Norte e Nordeste, o piso é R$ 700.000 (cerca de US$ 138.000). A autorização começa com quatro anos e pode passar a prazo indeterminado se você mantiver o investimento.

Este guia trata de compradores dos EUA e do Reino Unido. A regra vale para cidadãos de qualquer país, então compradores canadenses e australianos seguem as mesmas condições.

A base legal

A residência por imóvel é uma forma de residência por investimento. A Lei de Migração permite residência para “realização de investimento” (Lei 13.445/2017, art. 30, I, h), sem mencionar imóveis.

O Decreto 9.199 acrescenta um limite. Ser dono de imóvel no Brasil não dá, por si só, direito a visto (art. 11). O mesmo artigo mantém as regras do visto de investimento.

A via imobiliária vem da Resolução Normativa 36 do CNIg, de 9 de outubro de 2018, publicada no Diário Oficial em novembro de 2018. Três resoluções posteriores mudaram a regra:

• Resolução Normativa 46 do CNIg, de 9 de dezembro de 2021, publicada em 8 de agosto de 2022. Elevou o prazo inicial de dois para quatro anos e criou uma regra de presença.
• Resolução Normativa 49 do CNIg, de 25 de junho de 2024. Alterou o artigo 3 da Resolução 36 e alinhou a comprovação dos recursos à Lei 14.286/2021, a lei cambial brasileira.

Guias anteriores a 2022 ainda mostram o prazo de dois anos. Use sempre o prazo de quatro anos.

Uma mudança recente

O Decreto 12.657, de 7 de outubro de 2025, publicado no Diário Oficial em 8 de outubro de 2025, mudou a estrutura da imigração por investimento. Ele revogou o Decreto 9.873 de 2019, que organizava o CNIg, e criou um Conselho Nacional de Migração.

O mesmo decreto reescreveu o Decreto 9.199, art. 151, §4. A residência por investimento passa a seguir requisitos fixados em ato conjunto dos ministros da Justiça e das Relações Exteriores, ouvidos outros ministérios. A redação anterior apontava para uma resolução do CNIg.

O Ministério da Justiça continua listando as Resoluções 13 e 36 no seu portal de imigração laboral, sem nota de revogação, em 18 de outubro de 2026.

Confirme antes de ir: antes de assinar a compra ou enviar dinheiro, escreva ao setor de imigração do Ministério da Justiça (imigrante.cgil@mj.gov.br). Pergunte se a via da Resolução 36 segue aceitando pedidos e se algum ato conjunto mudou os requisitos. Guarde a resposta por escrito.

Os valores mínimos

O mínimo depende da região onde fica o imóvel. Os valores são em reais.

O Norte abrange Acre, Amapá, Amazonas, Pará, Rondônia, Roraima e Tocantins. O Nordeste abrange Alagoas, Bahia, Ceará, Maranhão, Paraíba, Pernambuco, Piauí, Rio Grande do Norte e Sergipe. Essas listas seguem as macrorregiões padrão do Brasil.

O texto da Resolução 36 diz que o mínimo de R$ 1.000.000 pode ser reduzido em até 30% no Norte e no Nordeste, o que dá R$ 700.000. O texto não nomeia estados. Se o imóvel fica perto da divisa entre regiões, ou se você pretende usar o mínimo reduzido, confirme a regra com o setor de imigração do Ministério da Justiça antes de assinar.

Quanto você gasta em dólares ou libras varia com o câmbio. Todas as conversões aqui usam US$ 1 = R$ 5,08, a taxa PTAX do Banco Central de 16 de outubro de 2026, arredondada.

O que conta como compra válida

Nem toda compra serve, e os detalhes pesam na análise. Estas são as regras centrais:

• O imóvel deve ser urbano, pronto ou em construção. Terra rural não vale.
• Você pode somar vários imóveis para chegar ao mínimo.
• A copropriedade só vale se cada coproprietário investir o mínimo.
• O mínimo reduzido do Norte e do Nordeste também vale para vários imóveis e para a copropriedade.
• Você deve pagar com recursos próprios, transferidos do exterior.
• O financiamento só é permitido para a parte do preço acima do mínimo.

Mais quatro pontos práticos:

• Em imóvel na planta ou em construção, você deve comprovar os valores efetivamente pagos. Valores apenas contratados não contam.
• As parcelas financiadas podem reduzir o valor que conta.
• A propriedade só se transfere quando a escritura é registrada no Registro de Imóveis. Assinar um contrato particular não basta.
• Faça a análise da matrícula do imóvel antes de pagar, para ver dívidas, penhoras e pendências.

Comprovação dos recursos

O dinheiro precisa deixar um rastro claro do exterior até a compra. A declaração sobre a sua compra deve vir de uma instituição autorizada ou registrada no Banco Central do Brasil e confirmar a transferência internacional de capital (Resolução 49/2024). Se você paga um sinal por contrato de promessa de compra e venda, a declaração deve confirmar a transferência desse pagamento.

Os documentos centrais são a escritura registrada, a prova da transferência e o registro do capital estrangeiro no Banco Central (RDE). Faça as transferências bancárias baterem com o valor da escritura registrada.

Envie o dinheiro de uma conta em seu nome. Recursos de terceiros abrem lacunas no rastro documental. O Registro de Imóveis pede o CPF ou o documento de identidade brasileiro do comprador (Lei 6.015/1973, art. 176), e o comprador estrangeiro sem documento brasileiro usa o CPF. Veja como tirar o CPF.

Custos além do preço

A compra de imóvel no Brasil tem custos de transmissão e de cartório. Estas são estimativas de mercado, não taxas oficiais:

Peça à prefeitura da cidade a alíquota exata do ITBI e ao cartório a tabela de emolumentos. Some também os honorários dos advogados e, se houver, a comissão do corretor.

Taxas migratórias oficiais da Polícia Federal:

Onde pedir

Há duas vias de pedido. A escolha depende de onde você está.

• Do exterior: um visto temporário de investimento em um consulado brasileiro.
• Dentro do Brasil: um pedido de residência ao Ministério da Justiça e Segurança Pública.

O Decreto 9.199, com a alteração de 2025, diz que o visto temporário de investimento exige autorização de residência prévia (art. 42). Conte com alguns meses entre o registro da escritura e a decisão, em geral de três a seis.

Se você vai pedir pelo consulado, pergunte ao consulado brasileiro que atende o seu endereço qual é a categoria de visto e a taxa consular. Cada consulado publica a sua tabela.

Depois, registre-se na Polícia Federal. Com visto, você tem 90 dias a partir da entrada (Decreto 9.199, art. 64). Com aprovação dentro do Brasil, você tem 30 dias a partir da publicação (art. 66). Veja o registro na Polícia Federal.

Quanto tempo dura

A Resolução 46 de 2021 fixa estes prazos e condições:

• Prazo inicial: quatro anos (arts. 3 e 4).
• Depois: mudança para prazo indeterminado (art. 5), mediante prova de que você ainda cumpre as condições do investimento, com cópia da CRNM e certidões de antecedentes criminais.
• Presença: pelo menos 14 dias no Brasil, consecutivos ou não, a cada período de dois anos, contados do registro na Polícia Federal (art. 6). Se não cumprir, você pode pedir nova autorização de quatro anos enquanto o investimento continuar (art. 6-A).
• Perda da condição: a autorização termina se deixar de existir o motivo da concessão (art. 6-B).

Se você vender o imóvel, conte com o fim da base da sua residência. Uma venda que deixe o seu patrimônio abaixo do mínimo tende a encerrar a autorização. Antes de vender, sobretudo antes da mudança para prazo indeterminado, pergunte ao setor de imigração do Ministério da Justiça (imigrante.cgil@mj.gov.br) como a venda afeta o seu caso.

Sua família

Seu cônjuge, companheiro ou companheira e seus filhos podem pedir residência por reunião familiar. Quando a sua autorização tem prazo determinado, a deles vence na mesma data (Decreto 9.199, art. 153). Quando a sua passa a ser por prazo indeterminado, a deles também. Veja residência pela família.

Rota imobiliária e rota empresarial, lado a lado

O Brasil também dá residência a quem investe em empresa brasileira. A comparação ajuda a escolher.

A rota empresarial exige um plano de negócios e geração de atividade no Brasil. A rota imobiliária é mais simples de acompanhar, mas prende mais capital.

Impostos

Residência migratória e residência fiscal são testes separados. A Receita Federal torna residente fiscal quem tem visto temporário no dia em que completa 184 dias no Brasil dentro de 12 meses, e ter imóvel não aparece nessa regra. Consulte um contador brasileiro sobre aluguel, ITBI e ganho de capital antes de comprar. Veja residência fiscal no Brasil para estrangeiros.

Para quem esta via não serve

A residência por imóvel prende muito dinheiro em um único ativo. Pense em outra via se:

• você precisa de liquidez e pode querer vender nos primeiros anos;
• tem renda de aposentadoria estável, que abre o visto de aposentado sem compra;
• é casado com brasileiro ou tem filho brasileiro, o que abre a reunião familiar;
• trabalha remoto para o exterior e não quer comprar, caso em que o visto de nômade digital pode bastar.

Antes de pedir

Contrate um advogado imobiliário brasileiro para a análise da matrícula e um advogado de imigração para o processo de residência. Faça as duas coisas antes de enviar o dinheiro. Se você tem aposentadoria, o visto para aposentados pede renda em vez de compra. Compare todas as opções em vistos e residência no Brasil: todas as rotas e veja como os anos de residência contam para a naturalização.